最高法：关于商品房买卖中违约金、赔偿金约定及适用问题的答复

来源 |最高人民法院 审判研究

原标题 | 关于商品房买卖司法解释第16、17条的理解

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     背景法条参照：

       第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

       第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

       逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高法院答复：

        关于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条与第十七条关系及部分文字表述应当如何理解的问题，我们认为：

        支付违约金和赔偿损失，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式。《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条等对如何理解损失赔偿额及当事人请求调整约定的违约金数额如何处理问题，都有较为明确的规定。《解释》正是根据立法本意，对有关问题作出详细、可操作性强的规定。

       具体而言，《解释》第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。

       可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。前者当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准，得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。只有在合同当事人对此无具体约定情形，为统一认识，《解释》第十七条规定了人民法院在审理此类纠纷时应当以何种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。

       综上，在司法实践中，如何认定违约造成的损失，还应结合合同约定并根据个案具体情况妥善作出认定。

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